Cuando buscas captar un inmueble en exclusividad, te puedes preguntar: ¿Qué ocurre cuando el propietario incumple el contrato de exclusividad inmobiliario? ¿Es legal el contrato de exclusividad? ¿A quién afecta el contrato?

Para ponerte en contexto: cuando un propietario quiere vender su casa tiene dos opciones:

  • Hacerlo por su cuenta
  • Contar con la intermediación de una agencia inmobiliaria

Si cuenta con la intermediación de una inmobiliaria, el propietario puede llegar a un acuerdo de exclusividad con esta.

¿Qué es un contrato de exclusividad?

El contrato de exclusividad es un acuerdo o compromiso por el cual el propietario cede los derechos comerciales de su vivienda a una agencia inmobiliaria en concreto.

Cuando se firma este contrato las dos partes tienen conocimiento de las condiciones. Establecen una relación y conocen de antemano los términos de la venta. Las condiciones que más se suelen tratar son:

  • El vendedor se compromete con la inmobiliaria a ceder la exclusiva
  • Un territorio concreto
  • Productos específicos
  • Clientes concretos a los cuales se habrá de dirigir el asesor inmobiliario
  • La agencia se compromete a vender el inmueble en el menor plazo posible realizando de forma activa acciones comerciales. Normalmente el plazo suele ser entre 6 meses y 1 año de duración. Aunque hay casos en los que la duración es inferior, 3 meses, con prorrogas en caso de no vender el piso en ese periodo de tiempo.

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  • El vendedor se compromete a no ceder su vivienda a otras inmobiliarias
  • La agencia recibirá la comisión pactada en el caso de que se venda la vivienda.
  • Es posible que haya prórrogas, en caso de que se contemplen

No obstante, el contrato de exclusividad presenta una libertad contractual a la hora de establecer las condiciones y las restricciones ya que no hay una ley o un modelo de contrato predefinido. Como dice el código civil:


Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público

Esta libertad contractual, a la hora de establecer las condiciones del contrato, seguro que te lleva a pensar: ¿Es legal el contrato de exclusividad?

El contrato es un acuerdo firmado por todas las partes involucradas: el o los propietarios, la agencia inmobiliaria y un notario. Lo cual permite usar el documento ante un juzgado dado un emprendimiento legal por alguna de las partes.

Con el fin de evitar problemas en un futuro es conveniente pactar previamente las condiciones del contrato y que el acuerdo sea una decisión recíproca.

¿Afecta al propietario el contrato de exclusividad?

Si no se indica lo contrario en una clausula de exclusividad, el propietario podría incumplir el contrato de exclusividad y vender su casa por cuenta ajena a la inmobiliaria aún habiendo firmado el contrato de exclusividad.

Si el propietario llega a vender su vivienda sin contar con los servicios de la agencia inmobiliaria pueden ocurrir dos cosas:

  • Se llegue a un acuerdo amistoso con la inmobiliaria. A la inmobiliaria no le conviene llevarse mal con ningún cliente. Una valoración negativa influye en tus próximas captaciones.
  • Que se emprendan acciones legales. En este caso será el juez quién decida si, el propietario, cobra runa penalización, o por el contrario, anular la clausula de exclusividad.

Hay otras condiciones por las que el contrato de exclusividad podría verse afectado:

  • Que no hayan firmado todos los propietarios el contrato de exclusividad. Si falta algún propietario por firmar el contrato no sería válido ante el juez.
  • Que no se marque una fecha de finalización del contrato. El propietario puede denunciar que no se haya establecido una fecha de finaliazación del contrato de exclusiva.
  • Demostrar que la inmobiliaria no está realizando lo acorado en el contrato

¿Puede el propietario cancelar el contrato de exclusividad?

También puede ocurrir que el tiempo pase y pase y la inmobiliaria no venda la casa del propietario por lo que este quiere rescindir el contrato para firmar con otra inmobiliaria.

O por el contrario, que no le guste al propietario como se está gestionando la venta de su casa.

Pensarás que esto no es posible. Pero lo es.

El propietario puede presentar un documento de rescisión del contrato anulando el contrato de exclusividad a lo que, y como he escrito más arriba, sino hay ninguna clausula de penalización, se plantearían los escenarios descritos.

Hay muchas plantillas del contrato de rescisión de la exclusividad que puede localizar el propio propietario buscando en Google. En cambio, si tienes tu plantilla guardada en tu CRM puedes proporcionársela al propietario, y aunque finalice el acuerdo, como inmobiliaria, habrás prestado el mejor servicio posible.

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