El precio de la vivienda: oferta y demanda. Analiza y Mejora

Seguramente llevas tiempo dándole vueltas a cómo extraer información sobre mercado usando tu propia base de datos de información de inmuebles, demandas, ofertas, etc. En este artículo te voy a explicar cómo hacerlo. Te voy a enseñar como puedes analizar la evolución de precios de tu cartera.

Analizando tu cartera podrás enfocarte en captar producto de características y precio óptimos basados en tu propia cartera de demandas e inmuebles.

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Cómo calcular la evolución de precios de tu cartera

Lo primero que tienes que tener en la inmobiliaria es un CRM, como el CRM de Witei. Con el CRM vas a poder guardar toda la información de forma organizada. Es MUY recomendable para hacer análisis de este tipo.

El análisis de precios lo puedes hacer desde dos perspectivas, ambas igualmente de válidas y complementarias:

  • Mis inmuebles
  • Mis demandas

En ambos casos, a la izquierda vas a encontrar los filtros avanzados con los que vas a poder crear segmentos.

Un segmento es un conjunto de elementos que comparten unas mismas características. En este caso para marcar las características que queremos que tengan en común los inmuebles o contactos vamos a usar los filtros.

Evolución de precios por inmuebles

Vamos a empezar por las viviendas, porque es lo más común y porque me gusta dejar lo bueno para el final. 😊

Para crear segmentos de inmuebles te recomiendo usar estos filtros:

  • Fechas: Primero tienes que decidir como van a ser los periodos del análisis: por trimestres, por meses, semestres… Imagínate que decides hacerlo por trimestre. Tendrás que hacer cuatro segmentos diferentes por cada uno de ellos: Q1, Q2, Q3, Q4.
  • Estado: poner como estado vendido para centrarte en los inmuebles que ya has trabajo.
  • Ordenado: aquí puedes ordenarlo por precio de venta de más barato a más caro o al revés.

Una vez marcados los filtros los aplicas y habrás creado un segmento con todos los inmuebles que recogen esas características.

Sigamos con el ejemplo de que vas a usar un periodo trimestral.

En el primer trimestre has vendido cuatro inmuebles con los siguientes precios:

150.000€, 300.000€ + 250.000€ + 550.000€. Si los sumas y los divides entre cuatro sale la media de 312.500€.

En el primer trimestre la media sale a 312.000€.

En el segundo trimestre has vendido también cuatro inmuebles con los siguientes precios:

600.000€, 250.000€, 275.000€, 3150.00€.

En el segundo trimestre la media sale en: 361.250€ ha subido con respecto al primer trimestre.

Por cada segmento sacas la media del precio de venta de viviendas y te lo apuntas en un Excel.

De hecho, si te resulta más cómodo y no quieres hacer estos cálculos de forma manual puedes exportar el segmento en Excel desde Witei.

Una vez tengas los datos por columnas en un excel simplemente seleccionas todos los números y aplicas la función de promedio para que te saque la media

Cuando tengas calculado la media de los cuatro trimestres por separado, puedes añadir gráficas para ver mejor la evolución del precio.

Si recoges estos datos todos los años podrás ver más claramente la evolución de los precio de la vivienda a lo largo del tiempo.

También puedes ir un paso más allá y sacar datos muchos más concretos aplicando más filtros.

En Witei no hay límite a la hora de aplicar tanto filtros como quieras. Encontrarás una amplia variedad de filtros que utilizar para tus análisis. Algunos que también te pueden resultar interesantes son:

  • Por tipo de vivienda: pisos, terrenos, chalets, locales, oficinas…
  • Por origen: portales inmobiliarios, web, carteleria, referidos….
  • Por el responsable del inmueble.

Evolución de precios según las demandas

Otra forma de medir la evolución del precio es a través de las demandas.

Al igual que en los inmuebles puedes hacer diferentes segmentos para su posterior análisis.

Puedes aplicar estos filtros:

  • Creado: aquí tienes que elegir cómo lo quieres medir: por semestre, meses, trimestres… Una vez decidas el periodo tienes que hacer dos filtros. Uno que sea antes y otro después. Te lo muestro en las imágenes que verás a continuación
  • Etapa: ganado. Es decir, un cliente con el que has cerrado una operación.
  • Ordenado: en este caso puedes elegir entre precio máximo de venta de más a menos o de menos a más. Tu eliges como lo prefieres.

Aplicando los filtros se te creará un segmento con todas las demandas que encajen en esas características.

Recuerda que los filtros no son cerrados. Puedes adaptarlos como quieras. Quizás en vez de poner un filtro ordenado de mayor precio de venta a menor, te interesa segmentar por rango de precios, como por ejemplo:

Segmentar con demandas que han cerrado una operación por más de 200.000€

Con las ofertas también podrás analizar el precio de la vivienda

A través de las ofertas también podrás analizar la evolución de los precios.

Las ofertas te indican a qué precio están dispuestos a pagar los potenciales clientes por las viviendas. Saber esto te dará información para las captaciones y la negociación del precio de la vivienda.

Desde Witei también puedes aplicar filtros a las ofertas. En este caso, aplicamos el filtro de:

Estado: aceptado

Fecha: seleccionas la fecha en la que estés interesado

Ordenado: Puedes ordenarlo por fecha de creación o por valor de la oferta.

¿Que sacamos de estos datos?

En el caso de los inmuebles puedes hacer tu propio estudio de evolución de precios de la vivienda en base a tu caso real de cartera de viviendas. Estudio que por ejemplo, puedes publicar en tu blog para atraer más tráfico. También puedes incluirlo en una valoración del inmueble o en un ACM para demostrar profesionalidad y transparencia al propietario.

¡Captarás más!

En el caso de las demandas te da información muy valiosa.

Podrás ver que tipo de inmueble compró la demanda. Si has anotado más información de la misma en notas internas podrás sacar un perfil del comprador en base a sus intereses. Con todo esto podrás hacer campañas de marketing más personalizadas a tus clientes.

Recogiendo toda esta información sobre las demandas sabrás en qué tipo de inmueble y a que precio debes enfocarte para captar.

Toda la información la podrás llevar siempre contigo. No perderás nunca nada y cuidarás a todos tus clientes para no perder ni una sola oportunidad de venta.

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